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Exclusividade: dever do corretor e direito do proprietário

Todos os corretores de imóveis legalmente estabelecidos são obrigados a firmar contrato de intermediação imobiliária com exclusividade. Veja o disposto na Resolução – COFECI 492/96 (clique neste link e procure por Resoluções – 1996 – http://www.cofeci.gov.br/):

Art. 1° – INSTITUIR, “Ad referendum” do E. Plenário, multa no valor de 1(uma) a 3(três) anuidades, consoante disposições contidas no artigo 1°, itens I-A e II e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91, aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem estarem de posse do contrato escrito de intermediação imobiliária com exclusividade, previsto no artigo 1° da Resolução-COFECI n° 458, de 15 de dezembro de 1995.
Por outro lado, é importante frisar cinco aspectos práticos:
  1. corretor sem contrato (sem exclusividade) não investe no seu imóvel. Não anuncia, não faz parceria, não faz questão alguma de mostrar a propriedade. Ele apenas tem aquele imóvel na sua lista. Se “cair um cliente do céu” pode até ser que ele vá lá mostrar o imóvel (só que clientes não caem do céu);
  2. existem alguns poucos corretores e imobiliárias que fazem questão de não exigir a exclusividade, mas o motivo é bem diferente do que muitos clientes pensam: eles não querem compromisso. Não querem ser cobrados. Acham chato esse negócio de cliente ficar ligando para saber se o imóvel está sendo procurado, se tem alguma visita agendada, quando foi anunciado, etc.
  3. o fato de um corretor deter a exclusividade, não significa que somente ele irá vender o imóvel. É muito comum hoje em dia corretores e imobiliárias trabalharem em parceria para compra e venda de imóveis, normalmente através de redes imobiliárias. Em outras palavras, seu imóvel é vendido por vários profissionais. A diferença é que, embora dezenas de companheiros estejam oferecendo seu imóvel (e para cada um deles existe um contrato de parceria), somente um é responsável pelo imóvel. Esse “um” é quem zela pelo imóvel, é quem fica ligando para os outros e perguntando “e aí? E aquele cliente que você falou que queria comprar “meu” imóvel?”;
  4. outro aspecto fundamental nessa relação é o da segurança. Alguns proprietários se arriscam muito colocando seus imóveis para venda de maneira totalmente indiscriminada. Ligam para dezenas de imobiliárias e oferecem o imóvel, sem ter nenhuma relação formal com nenhuma delas. Apostam na quantidade de contatos como instrumento eficaz de venda. Alguns, de quebra, ainda colocam uma placa de “Vende-se” com o próprio telefone. Pois bem: quem é que vai visitar seu imóvel? Você conhece? Sabe que tipo de pessoa estará dentro da sua casa ou apartamento sob pretexto de comprar ou mostrar seu imóvel? Há uma chance enorme de ser um bandido…
  5. por fim, quando algum corretor colega vem me oferecer um imóvel (perguntar se tenho um cliente para ele) a primeira coisa que pergunto é: você tem um contrato com exclusividade para vender esse imóvel? Se ele não tem, as chances de negócio caem para praticamente zero. Eu não sujeitaria meus clientes a visitarem um imóvel que não tenha sido colocado à venda dentro de uma relação profissional. Via de regra, surgem problemas como informações inconsistentes, negociações abortadas porque o imóvel foi vendido para outra pessoa (isso depois de o nosso cliente já ter se apaixonado pelo imóvel, tirado o dinheiro das aplicações para o pagamento previsto…), problemas na hora do pagamento de comissão, etc.
Por esses motivos, não se deixe enganar pelas aparências: corretor sério, exige contrato.
E você precisa de um profissional sério ao seu lado.




Loteamento: uma boa opção para certas glebas


Saiba como calcular o valor de um lote



Nas transações imobiliárias, é aquela que envolve a comercialização de uma gleba bruta (área sem construção), cuja finalidade é a realização de um loteamento. O preço  de venda dos lotes a serem urbanizados no terreno deve ser a primeira determinação e será definido através da comparação direta, onde se chegará a um valor por metro quadrado para futura venda.

Nos casos em que há urbanização com ruas e equipamentos comunitários, há uma perda prevista por lei de pelo menos 35% da área para essas obras. Por exemplo, num terreno com 100.000 m2 , será transformado em lotes uma área máxima de 65.000 m2 , devendo ser deduzido desse valor as despesas de venda de lote, da ordem de 8%, incluindo comissões e publicidade.

Depois da despesa de venda, virá a despesa da compra da area e, em seguida as despesas de urbanização, variando em função dos serviços executados e, por fim, o lucro do empreendedor, que é em torno de 20%. 
 
Confira o exemplo simples para demonstrar como funciona o cálculo sobre o preço de uma gleba para loteamento:

Dados de uma área para loteamento:
Área da gleba: 100.000 m2
Área loteada: 65.000 m2      
Preço/ m2   de lotes na mesma região: R$ 100,00/m2
Preço total dos lotes a serem urbanizados: R$ 6.500.000,00
Despesas de venda (8%): R$ 520.000,00
Lucro (20%): 0,2x R$ 6.500.000,00= R$ 1.300.000,00
Despesas de urbanização: R$ 844.350,00
Outras despesas (50% da urbanização): R$ 422.175,00

Para calcular o valor da gleba bruta, segue uma fórmula simplificada. Se você precisa saber o valor exato, procure um especialista que utilizará de todo o mecanismo matemático, estatístico e econômico para calcular esse valor.
 
 





Corte de gastos emperra programa 'Minha Casa'


SÃO PAULO - Uma das bandeiras de campanha da presidente Dilma Rousseff, o programa Minha Casa, Minha Vida está parcialmente estagnado desde o início do ano. Até agora, nenhum projeto para famílias que recebem até três salários mínimos (nível mais econômico do programa) foi assinado com a Caixa Econômica Federal - um reflexo direto do contingenciamento de gastos do governo. 

"O primeiro e mais importante motivo é um só: faltou dinheiro", diz Paulo Simão, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). "No ano passado, os contratos de zero a três salários superaram a meta, e isso absorveu boa parte da verba para o primeiro semestre." A primeira etapa previa a contratação de 400 mil apartamentos nesse segmento e acabou fechando o ano com 495 mil. 

A segunda fase do Minha Casa, Minha Vida - anunciada no ano passado, com a primeira ainda em curso - tem a meta de erguer 2 milhões de unidades até 2014, das quais 60% para famílias que ganham até três mínimos. Em janeiro, foram definidas as novas regras de financiamento para a faixa de três a dez salários.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo

Abatimento de IPTU pode chegar a 100%

A prefeitura quer criar uma nova versão da Nota Fiscal Paulista (NFP), a Nota Fiscal Paulistana. Se aprovada, o novo projeto enviado ontem à Câmara permitirá o abatimento de até 100% do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Hoje, o contribuinte pode ter desconto de até 50%.

O texto é um aperfeiçoamento da atual NF-e (Nota Fiscal Eletrônica de Serviços), em vigor desde 2005 e que prevê devolução de parte do ISS (Imposto Sobre Serviços) pago.

(Imagem: Divulgação)
                                                     (Imagem: Divulgação)

Os consumidores poderão ainda pedir resgate e depósito dos créditos em conta-corrente ou poupança.

O projeto cria ainda premiações a quem pedir a nota de serviços e permite transferir créditos a entidades paulistanas de assistência social e saúde sem fins lucrativos.


Fonte: Zap Imóveis

Imóveis em São Paulo batem preços de Miami

Influenciados pelo forte aumento na procura pela casa própria, os valores dos imóveis residenciais do país registraram alta de 2,1% em fevereiro. Em janeiro, o aumento havia sido de 1,7% de acordo com índice da FipeZap. “Isso acontece porque o Brasil vive um momento econômico muito positivo. A ascensão de classe é uma realidade e o aumento do crédito impulsiona o mercado imobiliário”, afirma Alexandre Lafer Frankel, diretor-presidente da Vitacon Participações.




Essa valorização dos imóveis, segundo ele, deve continuar nos próximos anos, já que o aumento da demanda é um fator que incide diretamente sobre o preço dos imóveis, tornando-os mais valorizados. “Em São Paulo, por exemplo, há uma grande dificuldade para encontrar terrenos para construir. Isso, sem dúvida, é um entrave que eleva o valor do bem para o consumidor final”, aponta Lafer.

De acordo com ele, essas características tornam o mercado imobiliário em São Paulo mais valorizado do que outras grandes capitais estrangeiras. “Hoje, comprar um apartamento em regiões privilegiadas da capital paulista é mais caro do que em cidades dos Estados Unidos. Mas há uma explicação para isso: Em Miami, por exemplo, há uma imensidão de território livre para construir. Aqui não há essa facilidade, o que torna a aquisição do imóvel mais restrita”, comenta.

Segundo Lafer, grandes cidades como Tóquio, Nova Iorque e Paris contam com eficiente sistema de transporte público, uma realidade que permite às pessoas residirem em regiões afastadas sem que haja problema em se deslocar até o centro. “No Brasil a situação é outra. Vivemos um caos urbano no transporte público, impactando diretamente no preço dos imóveis construídos em bairros consolidados e próximos ao centro”, analisa.




Fonte:    Primeiramão Noticias



Edifícios aplicam regras cada vez mais rígidas para os cachorros

São Paulo - Um dos maiores motivos de reclamação nos condomínios residenciais da capital, os cachorros, ou melhor, seus donos, têm enfrentado regras casa vez mais rígidas. Em alguns prédios mais novos, são aceitos apenas cães de pequeno porte, entre 5 e 7 quilos. Outros só permitem que os cachorros circulem pela área comum de coleira e focinheira. E em alguns casos, os cães podem ser convidados a se retirar.
(Foto: Divulgação)
Ruídos emitidos pelos bichos não podem incomodor vizinhos (Foto: Divulgação)

No mês passado, uma decisão da 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça (TJ) de São Paulo, determinou que um cachorro da raça fox terrier não poderia mais morar com a sua dona, Fabiana Angélica do Nascimento, moradora de um condomínio em Araraquara, no interior de São Paulo.

A ação foi movida por uma vizinha incomodada com os latidos do animal. Um laudo avaliou que os ruídos emitidos pelo cão estavam acima do permitido. Para não se separar do cachorro, Angélica decidiu mudar do prédio.

Já a analista de comunicação Viviane Oliveira, de 25 anos, não teve como fazer o mesmo. Ela doou seus dois cães, Sam, um pinscher de 8 anos, e Scott, um poodle de 4, quando trocou sua casa por um prédio em Interlagos. “A vizinha do andar de baixo começou a reclamar do barulho das patinhas dos cachorros e dos latidos”, conta ela, que não pretende ter outros animais de estimação até voltar a morar em uma casa.

Legislação. A Lei 4.591 de 1964, que dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias garante que o morador pode ter animal de estimação desde que não represente perigo ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos.

Segundo o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Hubert Gebara, ainda que a convenção do condomínio proíba animais de estimação no prédio ou coloque restrições ao tamanho, o condômino pode ter um cachorro de estimação, porque é permitido pela lei que rege os condomínios.“Se uma pessoa está procurando um apartamento para comprar e percebe que a convenção não permite cachorro, o melhor é procurar outro imóvel. Mas se a pessoa realmente quiser comprar nesse lugar, pode investir e depois entrar com ação para ter direito a morar com o cachorro.”


A gerente geral de condomínio da administradora Itambé, Vânia Dal Maso, diz que o ideal é que o condomínio estabeleça regras para a segurança dos moradores, como o uso de focinheira e de coleira quando o cachorro circular pela área comum do prédio. Para ela, limitar o tamanho do cachorro não evita possíveis transtornos. “Há raças menores, como o ’salsicha’(Dachshund), que latem mais do que qualquer cachorro grande”, afirma.

Caso algum animal coloque em risco a segurança ou a tranquilidade dos moradores, o síndico deve emitir uma advertência e na sequência multa, caso o cachorro volte a incomodar. Em situações mais graves o condomínio pode entrar com processo contra o morador pedindo a retirada do animal.