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Como descobrir quanto vale o seu imóvel

Veja quais são os recursos que podem ser usados para definir um valor para o seu imóvel.


Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu imóvel. Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais, podem ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do seu patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu imóvel.

Consulte um corretor

Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis.

Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um corretor apenas para isso, ele cobrará um valor à parte pelo serviço.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam em seus sites uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo, uma avaliação por escrito é fixada em 1% do valor do imóvel e um parecer verbal custa, no mínimo, uma anuidade do Creci, que em 2013 é de 456 reais.

Segundo o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, na maioria dos casos os corretores visitam o imóvel e sugerem o valor ao proprietário verbalmente. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada, o chamado “Parecer técnico de avaliação mercadológica”. “Esse documento fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes porque foi determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel, comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade urbana”, diz.

Qualquer corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas para elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que têm diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), no site do Cofeci.

Viana explica que o documento é essencial em situações nas quais parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido. Também é usado em permutas de imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é tomado por um banco e o proprietário considera que a propriedade tem um valor maior do que aquele indicado pela instituição.

Para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer técnico pode ser apenas uma maneira de se resguardar nas negociações. “O parecer técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um preço acima ou abaixo do seu valor”, afirma o presidente do Creci.

Ele acrescenta que, no caso da venda de imóveis usados, como a negociação é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor.

Engenheiros e arquitetos também podem definir valores para imóveis, ou elaborar pareceres técnicos. Mas, segundo Viana Neto, a consulta a corretores é fundamental porque eles estão intimamente envolvidos com o mercado imobiliário da região. Em função disso, engenheiros e arquitetos que fornecerem pareceres devem consultar um corretor.

Acesse sites que o ajudem a estimar o valor do seu apartamento

Para quem apenas deseja ter uma ideia de quanto está valendo o seu imóvel, a opção mais indicada é fazer uma busca pela internet. Alguns sites, como o “Quanto Vale meu Apê?” e o “123i”, possuem ferramentas que permitem ao usuário encontrar estimativas sobre o valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro.

No Quanto Vale meu Apê, o usuário informa a área, o número de dormitórios, suítes, vagas do imóvel e a sua localização. O sistema fornece então uma estimativa de mercado do preço de imóveis similares localizados no mesmo bairro. O serviço é disponível para os estados de Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e do Distrito Federal.

Já o 123i informa exatamente o valor estimado dos imóveis de um determinado edifício, mas por enquanto o serviço só inclui dados de imóveis em São Paulo, capital. 

A precificação dos imóveis no 123i é feita a partir de pesquisas realizadas por profissionais do portal, que vão diretamente aos edifícios para coletar informações técnicas com zeladores e síndicos, como a idade do prédio, a metragem dos apartamentos e os valores das últimas negociações. Além disso, imobiliárias, corretoras, proprietários e pessoas que conhecem os imóveis também podem fornecer dados sobre a propriedade no site, inclusive sugerindo outros valores.

Segundo o 123i, por meio de análises estatísticas, informações históricas de transações e do uso de algoritmos é possível inferir estimativas científicas de valor para um imóvel padrão de um determinado edifício. “Se um usuário coloca um valor diferente, nós temos uma equipe de estimativa que avalia essa contestação para checar se a informação faz sentido”, explica Rafael Guimarães, diretor de operações do site.

É importante ressaltar que os valores fornecidos pelo 123i não podem ser usados como uma avaliação formal. E isso é destacado no próprio site, no campo “Como funciona”, que informa que as avaliações formais só podem ser feitas por corretores autorizados pelo Creci e que a estimativa serve apenas como uma referência para o mercado.

Pesquise valores de imóveis similares

Buscar preços de imóveis similares à venda na mesma rua, ou em endereços próximos também pode ajudar quem quer uma ideia do valor do seu imóvel sem preciosismo, ou para quem quer se certificar de que a avaliação já feita por uma imobiliária está dentro dos parâmetros para a região.

Rafael Guimarães, do 123i, afirma que verificar entre oito e dez ofertas é o suficiente para montar uma estimativa. “O ideal é que se verifique ofertas de apartamentos do mesmo tamanho em edifícios com idade semelhante e padrão arquitetônico parecido”, diz.

Entenda o que pode influenciar o valor

O valor de um imóvel é afetado por inúmeros fatores, tanto racionais, quanto emocionais. Mas alguns critérios se destacam para a formação do preço, como a localização, o tamanho, o estado de conservação, a área de lazer do condomínio e fatores mercadológicos que influenciam a oferta e a procura dos imóveis.

O presidente do Creci-SP, José Augusto Viana, explica que muitas vezes dois apartamentos podem ser aparentemente muito semelhantes, mas alguns detalhes podem tornar seus preços muito distintos. “Às vezes, dois imóveis ficam em um mesmo bairro, na mesma rua e muitas vezes dentro do mesmo prédio, mas têm valores diferentes porque um deles fica no lado esquerdo e outro no lado direito, por exemplo”, diz.

Andares mais altos costumam ser mais caros, assim como apartamentos voltados para a face norte em regiões frias, uma vez que eles são mais ensolarados. E em uma mesma região, um prédio mais novo, com uma fachada mais atraente também poderá ter um preço maior do que um imóvel em um prédio antigo, mesmo que sua área seja maior.



Vendas de imóveis novos em São Paulo sobem 23,1%

Vendas cresceram para 2.147 unidades em abril, registrando melhora pelo segundo mês seguido.


As vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo cresceram 23,1 por cento em abril ante março, para 2.147 unidades, registrando melhora pelo segundo mês seguido, informou o sindicato da habitação paulista, Secovi, nesta segunda-feira.

O valor geral de vendas (VGV) totalizou 1,32 bilhão de reais, alta de 34,9 por cento sobre o mês anterior.

"Se compararmos os resultados do mês em 2014 com a média dos meses de abril dos últimos cinco anos (2.601 unidades comercializadas), houve um recuo de 17,4 por cento", disse o Secovi em comunicado.

Segundo a entidade, considerando que o mercado vende menos no primeiro semestre, as vendas de abril "estão dentro da normalidade".

Segundo o Secovi, 86,4 por cento das unidades vendidas em abril tinham seis meses de lançamento.

O sindicato informou, ainda que foram lançadas 2.358 unidades residenciais na cidade de São Paulo, queda de 7,7 por cento ante março.

Em comparação com a média de 1.980 imóveis lançados nos meses de abril dos últimos cinco anos (2009 a 2013), o recuo foi de 19,1 por cento, de acordo com relatório da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio.

As vendas no acumulado do ano ficaram aquém do esperado, disse o Secovi, com venda de 5.902 unidades até abril, ante 6.266 unidades um ano antes.

"Com o crescimento das vendas em março e abril, não há lógica alguma para comentários extremamente pessimistas de analistas, que insistem em afirmar que depois da Copa os preços dos imóveis vão despencar. Isso não vai acontecer, apesar do clima de apreensão e pessimismo", disse e comunicado o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes.




Onde os preços dos imóveis caíram mais no Nordeste



A maioria das cidades onde houve queda do preço de casas e apartamentos no ano passado fica no Nordeste. A maior baixa, de pouco mais de 8%, ocorreu no mercado de imóveis usados em Aracaju. Em seguida, aparecem Maceió, com uma redução de quase 4%, e São Luís.

A queda de preço se deve ao excesso de construções dos últimos anos. Em Maceió, o total de lançamentos mais do que dobrou de 2010 a 2013 — em razão do excesso de oferta, 45% dos 1 800 imóveis disponíveis no Feirão da Caixa Econômica do ano passado não foram comercializados.

“Para vender, algumas incorporadoras têm feito promoções. Os imóveis novos passam a competir com os usados, e isso derruba os preços”, diz Sérgio Freire, presidente da corretora Brasil Brokers. Diante disso, as incorporadoras reduziram de forma expressiva os lançamentos na maioria das cidades do Nordeste.

Em Recife, o total de casas e apartamentos novos diminuiu 52% em 2013. Em Salvador, a queda foi de 38%. Com isso, as empresas vêm conseguindo diminuir a quantidade de imóveis desocupados, que havia batido recorde em 2012 — o que, em tese, pode levar a uma recuperação dos preços no ano que vem. A exceção é Fortaleza.

O número de lançamentos cresceu, e os preços continuam subindo — a valorização do metro quadrado dos imóveis usados foi de 14,5% no ano passado, e a dos novos, de 6,5%. Uma explicação é que boa parte dos novos imóveis é voltada para as classes C e D, que continuam comprando com subsídios do governo.

Além disso, as obras de infraestrutura para preparar a cidade para receber jogos da Copa do Mundo — por exemplo, o alargamento de avenidas, a construção de viadutos e túneis e a criação de mais linhas de ônibus — estão valorizando alguns bairros.

O metro quadrado mais caro do Nordeste continua sendo o dos imóveis novos em Recife, 5 804 reais. O mais barato é o de Parnamirim, cidade que pertence à região metropolitana de Natal: custa, em média, 2 007 reais, segundo a pesquisa da Fipe.

Imóveis usados - Salvador



Preço médio do metro quadradoBairros
De 1 500 a 2 250Cajazeiras, Iapi, Mata Escura, Mussurunga, Pau da Lima e Ribeira
De 2 300 a 2 550Bonfim, Caixa d’Água, Canabrava, Doron, Nazaré, Nova Brasília, São Marcos, São Rafael e Saúde;
De 2 600 a 2 8502 de Julho, Engenho Velho de Brotas, Itapuã, Jardim das Margaridas, Roma, Santa Tereza, Sussuarana e Trobogy
De 2 900 a 3 200Amaralina, Barbalho, Bonocô, Luís Anselmo, Matatu, Pernambués, Resgate, Saboeiro e São Cristóvão
De 3 300 a 3 700Barris, Brotas, Cabula, Centro, Costa Azul, Politeama, Praia do Flamengo e Stella Maris
De 3 750 a 4 000Acupe de Brotas, Av. Centenário, Campo Grande, Candeal, Chame-Chame, Garcia, Imbuí, Parque Bela Vista, Piatã, Stiep e Vila Laura
De 4 100 a 4 500Alto do Itaigara, Barra, Boca do Rio, Canela, Graça, Iguatemi, Jardim Apipema, Paralela, Pituba, Rio Vermelho e Tancredo Neves
De 4 600 a 5 250Cidade Jardim, Engenho Velho da Federação, Federação, Horto Bela Vista, Itaigara, Jardim Armação, Patamares e Pituaçu
De 5 300 a 5 600Alphaville, Caminho das Árvores, Le Parc, Morro do Gato e Ondina
De 5 700 a 5 900Aquarius, Garibaldi e Jardim de Alah
De 6 250 a 6 500Horto Florestal, Jaguaribe e Vitória


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